Bericht für den 21. Juli 2010

Gold & Gesellschaft: Grundschuldsklaventum

Des Deutschen liebstes Kind neben dem Auto ist es, sich selbst Eigentümer der eigenen vier Wände nennen zu dürfen. Die Argumentation klingt dabei auch ganz schlüssig: Anstatt jahrzehntelang Miete seinem Wohnungs- beziehungsweise Hausbesitzer abführen zu müssen, könnte man dieses Geld doch viel besser in eine selbsterworbene Immobilie stecken.

Zuerst muss man sich jedoch im Klaren sein, dass man mit dem Erwerb einer Immobilie zu einem Investor nebst Konsumenten wird. Als Mieter ist man schließlich zwar auch Konsument, denn das Wohnbedürfnis gehört neben der Ernährung zu den elementaren Konsum-Bedürfnissen des Bürgers. Aber als Investor obliegen einem besondere Pflichten, über deren Risiken man sich im Vorfeld informieren muss.

Den ersten Fehler, den Viele dabei begehen ist, die Zinslast aus dem Kredit der eigenen vier Wände mit der derzeit bezahlten Miete zu vergleichen. Vielfach wird nicht berücksichtigt, dass man nur die Netto-Miete (ohne Nebenkosten) mit der Zinslast des Eigenheims aufrechnen kann. Hinzu kommen für den Eigentümer aber noch Zusatzkosten wie Verwalter-Vergütungen und Rücklagen für Renovierungen. Diese Beträge können monatlich um mehr als 100 Euro über den derzeitigen Nebenkosten als Mieter liegen.

Hinzukommt das Risiko einer besonders ausgabefreundlichen Eigentümer-Gemeinschaft. Vielfach gibt es dort die Prestige-Tussis, selbst meist nicht arbeitend und kinderlos und deshalb sehr auf Konsum und Außenwirkung der Wohnanlage fokussiert. Da muss die Außenanlage schon standesgemäß wie der Botanische Garten bestückt und gepflegt werden. Natürlich möchte man sich beim Schneeschippen und beim Mülleimerherausstellen nicht die frisch manikürten Finger schmutzig machen – also muss man hierfür einen Hausmeisterdienst verpflichten. Da man sich selbst meist in dieser Gemeinschaft nicht die Blöße des Sparschweins geben möchte, stimmt man zähneknirschend zu. Man ist ja schließlich selbst Eigentümer – Opportunitätskosten nennt man solche im Prinzip sinnlosen Ausgaben. Also kalkulieren Sie pro Monat noch einmal 50 Euro für die besonderen Wünsche der Prestige-Tussis mit ein.

Aus Ihren derzeitigen Mietzahlungen von 1.200 Euro werden so eigentlich nur 1.000 Euro netto und nach Abzug der Opportunitäts-Kosten als Eigentümer 850 Euro.

Jetzt kommt der nächste große Fehler, den Viele begehen: Man rechnet sich auf Basis dieser 850 Euro aus, welches Objekt es nun sein darf. Bei 4 Prozent reicht es zu einem Kredit von 255.000 Euro. Vor etlichen Jahren musste man noch das Doppelte zahlen: Bei 8 Prozent Zinsen darf das Objekt dann nur noch die Hälfte kosten.

Nun muss man als Investor eine Risiko-Abschätzung vornehmen. Auf welchen Stand wird das Zins-Niveau in der Zukunft steigen. Geht es wieder in Richtung 8 Prozent, dann wird sich zukünftig die Zins-Belastung verdoppeln. Und da sich Immobilien-Preise immer invers zu dem Zins-Niveau entwickeln, würde auch der Preis des eigenen Objektes mit den stark steigenden Zinsen kräftig fallen. Oder es tritt ein Effekt ein, den wir in Südeuropa, den USA und Großbritannien beobachten konnten: Das niedrige Zinsniveau hat zu einer massiven Immobilien-Blase geführt, die trotz weiterhin niedriger Zinsen zu stark fallenden Preisen führt. Es besteht also das Risiko, dass das eigene Objekt nun weniger wert wird, als der ausstehende Kredit. In diesem Fall wird die Bank wohl eine Nachschuss-Pflicht anordnen. Kann man dem nicht nachkommen, dann muss das Objekt zwangsverkauft werden.

Bislang hat der Eigentümer keine wirtschaftlichen Vorteile gegenüber dem Mieter. Aber eine Reihe von Risiken. Denn wir haben bislang nur die Zinslasten betrachtet. Das Ziel eines jeden Käufers ist es jedoch, ab einem gewissen Zeitpunkt mietfrei zu leben. Also muss er seinen Kredit tilgen. Der Mieter dagegen versucht, auf andere Art und Weise, sein Geld anzusparen und zu vermehren, so dass er im Alter damit beispielsweise seine Miete bezahlen kann. Für den Eigentümer sind Ansparleistungen für die nächsten Jahrzehnte entweder schwierig oder unmöglich – denn er muss ja seinen Kredit irgendwann einmal getilgt haben. Da kann man auch eine Reihe von Fehlern machen.

Könnte der Eigentümer jährlich zwei Prozent der Kreditsumme von 200.000 Euro ansparen, also 4.000 Euro pro Jahr oder 333,33 Euro monatlich, dann bräuchte er 50 Jahre, um den Kredit zurückzuzahlen. Natürlich würde er sich eine Anlageform aussuchen, die einen höheren Zinssatz als die Zinsen des Kredites erwirtschaftet. Aber selbst bei 5 Prozent Verzinsung dauert es immer noch 25 Jahre, bis die Kreditsumme erwirtschaftet ist. Berücksichtigt man, dass er Kapitalertrags-Steuer auf diese Erträge zahlen muss, dann müsste er sogar 6,3 Prozent jährlich erwirtschaften.

Vor mehr als 10 Jahren kamen findige Versicherungs-Vertreter auf die Idee, den Kredit endfällig mit der Auszahlung einer Lebensversicherung zu verbinden. Wurden beispielsweise 8 Prozent Verzinsung berechnet, so war der Kredit dann nach 20 Jahren getilgt. Aber es kamen die Probleme der Lebensversicherungen dazwischen und die wahre Verzinsung lag dann nur noch bei 3 Prozent. Am Ende der 20 Jahre stand dann der Eigentümer vor einer Deckungslücke von knapp 83.000 Euro.

Viel effektiver ist es, den negativen Zinses-Zinseffekt eines Annuitätendarlehens auszunutzen. Mit zahlt eine gleichbleibende Rate, bestehend aus Zins- und Tilgungssatz. Die Tilgungsleistungen reduzieren über die Zeit den ausstehenden Kredit und nehmen so einen immer größer werdenden Anteil der monatlichen Zins- und Tilgungsrate in Anspruch. Da die Verrechnung monatlich erfolgt, kann man auf diese Art den Tilgungszeitraum auf gut 20 Jahre reduzieren. Aber auch hier gilt: Das ist eine sehr lange Zeit mit sehr großen Risiken, die auf den Eigentümer warten.

Bedenken Sie auch: Mit der Grundschuldbestellungs-Urkunde besitzt die Bank einen jederzeit vollstreckbaren Titel gegen Sie – das ist wie ein rechtsgültiges Urteil. Vielen ist nicht bewusst, dass die Bank selbst andere Forderungen gegen Sie mit diesem Titel jederzeit vollstrecken kann. Wenn Sie also Ihr Darlehen abbezahlt haben, löschen Sie die Grundschuld und lassen Sie sich das Original dieser Urkunde von der Bank aushändigen. Am besten Sie löschen die Grundschuld bei dem Notar, der diese Urkunde ausgestellt hat und weisen ihn darauf hin, keinesfalls weitere Exemplare dieser Urkunde auszustellen.

Haben Sie bislang trotzdem alles richtig gemacht, dann sind Sie mit dem Objekt möglichen staatlichen Repressalien ausgeliefert. Bevor die Staatsabhängigen Jagd auf den Staat und seine Repräsentanten wegen ausbleibender Staats-Knete machen, wird der Staat versuchen, bei denjenigen etwas so holen, die noch Geld haben. Immobilien-Besitzer sind wegen der Nichtbeweglichkeit ihres Vermögens und der Registrierung in staatlich kontrollierten Verzeichnissen die ersten, die mit solchen Repressalien zu rechnen haben. Der Staat wird dabei darauf spekulieren, dass die Eigentümer zuletzt ihre Immobilie aufgeben werden. Aber viele andere Vermögens-Werte haben sie sowieso während ihrer langen Grundbuch-Sklavenphase meist nicht aufbauen können.

Immer noch Lust, selbst ein Grundschuld-Sklave zu werden?

Aktuelle Entwicklung an den Gold-Märkten

Die nächste kräftige Aufwärts-Entwicklung beim Gold steht anscheinend bevor. Der Grund: Dennis Gartman, der vielgeschätzte Markt-Kenner des Edelmetall-Sektors wechselt von der bullishen Seite zu den Bears: Dennis Gartman said on CNBC's Fast Money that he made a bad call when he said that gold is going to make a parabolic move higher. He explained that gold is making new lows, and the up trend looks like it's broken. Gold is also falling relatively to euro and British pound. He added that it looks like the game has changed and people are worried about deflation. Inflation is not an issue any more, and there are signs of the slowing of the economy and the non-growth of the monetary base. Dennis Gartman concluded that $1,260 has been the top, and he was wrong when he said that it is going to move higher.

So wie Robert Prechter mit seinen Deflations-Thesen und seiner Elliot-Wellen-Theorie ganze Scharen seiner Anhänger-Schafe auf das wirtschaftliche Schafott geschickt hat, genauso gehört Dennis Gartmann zu diejenigen, die bestenfalls als guter Kontra-Indikator für die weitere Preisentwicklung der Edelmetalle herangezogen werden können.

Aber widmen wir uns den wirklichen Gründen für die Goldpreis-Entwicklung der letzten Wochen zu. Da gibt es derzeit zwei bekannte Gründe, warum die Notenbanken einen niedrigen Goldpreis benötigen: Über die Beweggründe der EZB habe ich ja bereits die letzten Tage und Wochen ausführlich berichtet. Deren Handschrift, mit Goldbarren im Londoner Markt die Preise zu drücken, ist ja fast unübersehbar.

Der zweite Kandidat ist die FED, die den Märkten bereits schon andeutet, dass zur Rettung der Konjunktur zusätzliche Maßnahmen der Kategorie Quantitative Easing notwendig seien. Man bekommt durch staatlichen Stimulus, dessen Grenzen der Verschuldung jetzt erreicht sind, einfach keinen selbstragenden Aufschwung mehr hin. Zu sehr sind die Verbraucher in nicht mehr tragbaren Verschuldungs-Orgien der Vergangenheit gefangen. Anscheinend möchte man eine höhere Inflation wagen, nachdem die anderen Methoden nicht den gewünschten Erfolg gebracht hatten beziehungsweise sich nur als kurzfristiges Strohfeuer entpuppten.

Sollte die FED wirklich erneut in großem Maße die Geldschleusen öffnen, dann können wir einen massiven Anstieg des Goldpreises erwarten. Die derzeitigen Aktionen der EZB könnten also auch wohlwollend von der FED begleitet worden sein. Beide haben ein vitales Interesse daran, dass der Goldpreis möglichst niedrig gehalten wird.

Der Goldpreis stand heute früh im asiatischen Handel etwas unter Druck. In der späten Vormittags-Phase konnte sich das gelbe Metall zwar wieder etwas befestigen. Mit $1.191,25 (EUR 926,61) stand Gold zwar zehn Dollar höher als noch zum gestrigen A.M. Fix, konnte aber das gestrige Schluss-Niveau an der COMEX nicht ganz erreichen.

Zum frühen Nachmittag wurde im Rahmen einer weiteren Aufwärtsentwicklung versucht, das Metall über die Marke von $1.200 zu heben. Das scheiterte jedoch. Während der ersten Handelsstunden an der COMEX geriet Gold dann wieder unter Druck und wurde in Richtung der Marke von $1.190 gedrückt. Der P.M. Fix kam mit $1.191,50 (EUR 930,50) auf diesem Niveau zustande.

In den letzten Handelsstunden der COMEX tat sich nichts Wesentliches mehr, so dass Gold mit $1.192,60 (EUR 931,00) in etwa auf dem gestrigen Schlussniveau aus dem Handel ging.

Im Anschluss ging das Gold-Kartell im Access Handel kräftig gegen Gold vor und drückte das gelbe Metall innerhalb von Minuten um zehn Dollar. Kommentare des FED-Chairman Ben Bernanke vor dem Kongress mit dem Tenor, dass die FED alles in ihrer Macht nötige tun würde, um den Aufschwung in den USA aufrechtzuerhalten, wurden von den Finanzmedien als goldnegativ interpretiert. In Wirklichkeit deuten sie aber in Richtung weiterer massiver Geldausweitungs-Maßnahmen der FED. Das ist goldfreundlich.

Auch der US-Dollarindex ist daraufhin um 0,6 Punkte auf 83,3 gestiegen mit gleichzeitig steigenden Kursen (d.h. um 0,1 Prozent fallenden Real-Renditen) der 10-jährigen Treasury Notes. Der von mir ermittelte Quotient aus beiden Werten stieg stark auf 28,7 an.

Wir nähern uns langsam der Stunde der Realität.

Wichtige Marktdaten im Überblick

Über Ziemanns Gold News

Ziemanns Gold News, bislang unter Walter Eichelburgs hartgeld.com täglich publiziert, werden seit Ende August 2009 unter bullionaer.de veröffentlicht.
Er ist erreichbar unter: ziemann@bullionaer.de

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