Bericht für den 5. Oktober 2009

 

Gesamtwirtschaftliches Umfeld

 

Staatliche Hilfen für überschuldete Verbraucher, Anreize zum Konsum und das weltweite Pumpen von mehreren zehntausenden von Milliarden US-Dollar in das Banken-System. Was sind eigentlich die Gründe dafür. Und werden diese Maßnahmen überhaupt helfen können, um das System wieder auf stabile Füße stellen zu können.

Der Grund für die heutige Situation liegt in der Kreditvergabe-Praxis der Banken. In der Vergangenheit hat man Kredite nur vergeben, wenn die zu erwartenden Erlöse eine Rückzahlung in angemessener Zeit ermöglicht hätten. Als zusätzliche Sicherheit konnte die Bank den auf Kredit gekauften Vermögens-Gegenstand veräußern.

Heute vergeben die Banken Kredite auf Basis der aktuellen Preise des zu kaufenden Gegenstandes. Ob der Kredit überhaupt getilgt werden kann, steht nicht mehr im Vordergrund.

Ich habe zur Verdeutlichung dieser Situation, die ich mit dem Titel Bubblemania umschrieben habe, die zeitliche Entwicklung der Immobilie über einen Zeitraum von 50 Jahren skizziert. Denn die Immobilien-Krise war der Ausgangs-Punkt der heutigen Finanz- und Wirtschaftskrise.

Die Entwicklung des Immobilien-Sektors verlief die letzten 50 Jahre in folgenden, zeitlich aufeinander folgenden Phasen. Die Zahlen dienen nur zur Orientierung.

Phase 1: Haus nur gegen Geld

A. Eigenkapital              100 Prozent

B. Mietbelastung:           wesentlich höher als was das Geld angelegt auf der Bank bringen würde

C. Vergabe-Kriterien:      keine

D. Preisentwicklung:      egal

E. Strategie im Alter:      das Haus wird nicht als Vermögens-Bestandteil gesehen

F. Kaufpreis:                  $50.000

Nach der Währungsreform und dem Zweiten Weltkrieg gab es für die Privat-Haushalte zum Kauf von Immobilien praktisch keinen Kredit von der Bank. Kredit war praktisch nur für die Wirtschaft zum Wiederaufbau der Infrastruktur verfügbar. Wer sich eine Immobilie leisten wollte, musste das Objekt selber finanzieren.

Phase 2: Haus auf Kredit --- Rückzahlung innerhalb von 10 Jahren

A. Eigenkapital:             größer 20 Prozent

B. Mietbelastung:           etwas größer oder gleich den Zinsbelastungen auf Kredit

C. Vergabe-Kriterien:      Kreditbetrag = Nettojahres-Einkommen * 5

D. Preisentwicklung:      Moderat steigend (leicht oberhalb der Inflationsrate) --- Wiederverkauf ist zwar nicht das Ziel; man erwartet aber höhere Mieten in der Zukunft und begründet damit die Investition in eine Immobilie

E. Strategie im Alter:      kostenfrei Wohnen; ein Großteil des Vermögens ist aber anders investiert

F. Kaufpreis:                  $80.000

Der Wirtschaftsaufschwung ließ die Investitionen in die Infrastruktur der Wirtschaft zurückgehen. Es trat ein gewisser Sättigungsprozess ein und die Wirtschaft investierte nur noch in Bereiche, von denen weiteres Wachstum ausging. Die Verbraucher erzielten gute und sichere Einkommen. Wer es sich leisten konnte, überlegte eine Immobilie zu erwerben. Die Banken waren zwar noch zurückhaltend bei der Kreditvergabe und verlangten einen hohen Eigenanteil am Kaufpreis, ließen sich aber durch sichere und stetige Einkommen dazu verleiten, Objekte zu finanzieren. Üblicherweise war der Kredit innerhalb von spätestens 10 Jahren vollständig zu tilgen. Die staatliche Unterstützung des Eigenheim-Kaufs ließ die Preise in die Höhe schnellen. Immobilien waren jetzt für die besser verdienende Mittelschicht erschwinglich.

Phase 3: Haus auf Kredit --- Rückzahlung innerhalb des arbeitsfähigen Alters

A. Eigenkapital:             10 Prozent und kleiner

B. Mietbelastung:           niedriger als Zinsbelastungen auf Kredit

C. Vergabe-Kriterien:      Kreditbetrag = Nettojahres-Einkommen * 15

D. Preisentwicklung:      Steigend --- man möchte sich schließlich mit dem Gewinn in wenigen Jahren in ein größeres Haus kaufen

E. Strategie im Alter:      kostenfrei Wohnen; der überwiegende Teil des Vermögens (> 75 %) steckt in der Immobilie

F. Kaufpreis:                  $120.000

Der Lebensstandard stieg weiter an und man wollte nun auch der aufsteigenden Mittelschicht die Chance geben, sich eine Immobilie leisten zu können: Es wurde kräftig mit dem schlauen Baufuchs geworben und die staatliche Förderung wurde von Steuerersparnis auf direkte Beihilfen (Subvention) umgestellt. Mit einer Kinderzulage sollten vor allem Familien zum Bau von Eigenheimen ermutigt werden. Allerdings zeigten sich in dieser Phase bereits die ersten Risse des Immobilien-Booms: Aus wirtschaftlichen Erwägungen, d.h. beim Vergleich der Mietkosten im Verhältnis zu den Zinsbelastungen ließ sich nur dann eine Wirtschaftlichkeit für das Eigenheim errechnen, wenn weiterhin überdurchschnittlich ansteigende Mieten für die Zukunft angenommen wurden. Die Tilgung wurde auf ein Minimum reduziert, so dass ein durchschnittlicher Arbeitnehmer sein ganzes Arbeitsleben für die Tilgung des Kredits aufwenden musste. Im Alter waren neben einer Lebensversicherung meistens außer der Immobilie keine Vermögenswerte mehr vorhanden. Man lebt dann ja mietfrei und eine sichere gesetzliche Rente nebst Firmen-Pension deckt die anderen Kosten für ein sorgenfreies Alter ab. Die aufstrebenden Jungen fingen mit einer kleinen Immobilie an und kauften sich dann rasch mit wachsendem Einkommen und steigenden Verkaufserlösen für ihr bisheriges Objekt nun ein standesgemäßes Anwesen.

Phase 4: Haus auf Kredit --- Rückzahlung nicht geplant; Verkauf mit Gewinn im Alter

A. Eigenkapital:             nicht vorhanden; d.h. 100 Prozent Finanzierung

B. Mietbelastung:           egal --- wir sind ein Volk von Eigentümern

C. Vergabe-Kriterien:      Kreditbetrag = aktueller Preis der Immobilie; die Zinsen des Kredites müssen aus dem Netto-Einkommen zu bezahlen sein (maximal 50 Prozent)

D. Preisentwicklung:      Stark steigend --- man steckt ja schließlich sein komplettes Geld in die Immobilie; da muss der Preis schneller als für andere Investments steigen

E. Strategie im Alter:      Haus mit hohem Gewinn verkaufen und mit dem Gewinn über das Alter kommen; Umstieg auf Miete

F. Kaufpreis:                  $180.000

Die Preise für Immobilien sind für die normal verdienende Mittelschicht inzwischen unbezahlbar geworden. Macht nichts: Man streicht die Tilgung und mit dem freiwerdenden Geld kann man sich höhere Kredit-Raten nun leisten. Und da immer mehr Bürger schon in frühen Jahren eine Immobilie erwerben wollen, ohne auf ihren Lebens-Standard verzichten zu wollen, finanziert die Bank das Haus nun sogar ohne Eigenanteil. Zum Sparen kommen diese Eigenheim-Besitzer nicht: Ihr komplettes Einkommen geht für Zinsen und Konsum drauf. Da die Immobilie im Wert stark steigt, glauben sie, diese im Alter mit einem hohen Gewinn veräußern zu können. Für das erlöste Geld zieht man in eine kleine Wohnung und lebt dann bis zum Tode zur Miete.

Phase 5: Haus auf Kredit --- Spekulation auf steigende Preise & Einkommen

A. Eigenkapital:             nicht vorhanden; Vorfinanzierung der übrigen Kosten bis 120 Prozent des Kaufpreises

B. Mietbelastung:           was ist denn das ?

C. Vergabe-Kriterien:      niedrige Anfangszinsen kann man geradeso mit den unzähligen Nebenjobs bezahlen

D. Preisentwicklung:      Stark steigend: Ein Großteil der Kredite geht in die Brüche, da darf die Bank doch schließlich nichts verlieren

E. Strategie im Alter:      Gott sorgt schon für mich

F. Kaufpreis:                  $300.000

Auch Besserverdiener haben bei den derzeitigen Preisen Probleme, sich eine Immobilie leisten zu können. Das macht aber nichts: Der Nachbar hat auch ein Haus und die Preise zeigen nun nicht nur stetig, sondern auch noch rasant in die Höhe. Man hat inzwischen so wenig Geld, dass die Bank selbst die Nebenkosten für den Erwerb des Hauses komplett vorfinanzieren muss. Damit der neue Besitzer die Kredit-Raten stemmen kann, werden für die ersten Jahre niedrige Zinsen angeboten. Vielleicht ist aus dem Besitzer, der derzeit eine Reihe schlecht bezahlter Jobs annehmen muss, nach 5 Jahren nun ein gut verdienender Manager geworden. Ansonsten: Zwangsversteigerung mit einem weiteren Kredit für den nächsten Doofen.

Phase 6: Das System kollabiert

In einem Schneeball-System haben wir nun die letzte Stufe erreicht, bei der das System organisch gar nicht weiter wachsen kann. Weil beispielsweise keine Bevölkerungs-Kreise mehr vorhanden sind, die man in das System neu hineintreiben kann. Mit der Phase 5 der Immobilien-Blase haben wir mit Subprime-Krediten diese maximale Ausdehnungs-Stufe bei diesem Schneeball-System erreicht.

Nun geht es in die Phase 6 des vollständigen Kollapses dieses Systems. Am Ende muss aller Kredit und alle ihm gegenüberstehenden Vermögen abgebaut werden. Das führt uns wieder zurück zu der Phase 1 mit Kaufpreisen, die wohl nur noch einen Bruchteil des heutigen Preises ausmachen werden. Und der Verbraucher wird erst einmal für sein Haus keinen Kredit mehr bekommen.

Das System wehrt sich noch gegen diese praktisch vollständige Vernichtung mit staatlichen Prämien, Zahlungs-Aussetzungen, Ausgleichs-Zahlungen für die Verluste der finanzierenden Banken und so weiter. Erst wenn man so viel Geld in das System gepumpt hat, dass der nominale Kaufpreis der Immobilie aus Phase 1 den Preis der Phase 5 erreicht hat, erst dann kann man die Immobilien-Preise wieder stabilisieren.

Das heißt aber nichts anderes als eine hyperinflationäre Geldvervielfachung (Faktor 6 in meinem Beispiel).

Wer jetzt noch klug ist, kann sein eigentlich schon nicht mehr vorhandenes Vermögen in Gold umtauschen. Setzt sich die hyperinflationäre Geldvermehrung durch, dann steigt Gold mit dem verfallenden Geldwert. Kollabieren die verschiedenen Blasen dagegen, dann wird nur das Kreditgeld-Vermögen vernichtet. Meinem obigen Beispiel folgend wird man sich in Zukunft also sechs Häuser mit dem Gold aus dem Verkauf eines heutigen Hauses leisten können.

 

Aktuelle Entwicklung an den Gold-Märkten

 

Der heutige Tag drohte nach dem ereignisreichen Freitag letzter Woche ein langweiliger zu werden. Schon im frühen asiatischen Handel schwankte Gold einmal über und dann wieder unter der Marke von $1.005. Diese Entwicklung setzte sich im Londoner Vormittags-Handel fort. Zum A.M. Fix stand Gold bei $1.004,25 (EUR 686,48) um $6 höher als zum A.M. Fix letzten Freitag.

Auch der Nachmittags-Handel startete mit wenigen Überraschungen. Knapp zwei Stunden nach Eröffnung der COMEX stand Gold zum Londoner P.M. Fix immer noch um die Marke von $1.005: Exakt $1.005,50 (EUR 687,95) und damit zwei Dollar höher als am Freitag.

Um 18:00 Uhr ist dann der Knoten plötzlich geplatzt. Gold setzte in zwei Wellen eine massive Aufwärtsbewegung in Bewegung, die erst mit $1.017,10 zum Handels-Schluss der COMEX ihr Ende nahm. Im Vergleich zu dem ebenfalls trotz negativer Arbeitsmarktzahlen gestiegenen COMEX-Schlusskurs vom letzten Freitag ein Tagesgewinn von $14.

Dabei sind fast alle Gold-Kommentatoren negativ gestimmt: Sie warten wegen des starken Engagements der eher spekulativ orientierten Non-Commercials an der COMEX auf eine scharfe Korrektur. Aber auch bei den Gold-Freunden scheint nicht so richtig gute Stimmung zu herrschen --- zu oft hat das Gold-Kartell in der Vergangenheit die Freude in spätere Ernüchterung wandeln lassen. Inzwischen erkennt man gar nicht mehr, welchen großen Schritt Gold mit dem nun schon mehrere Wochen anhaltenden Überwinden der Marke von $1.000 gegangen ist.

Vielleicht liegt es daran, dass das System trotz $1.000 Gold immer noch steht. Oder dass man die letzten sechs Monate mit einem Engagement in Aktien ein Vielfaches von dem verdienen konnte, was in Gold möglich war. Die Gold-Analysten sind überrascht und die vermeintlichen Experten wundern sich.

Dabei ist es doch ganz einfach, die Bewegung am Gold-Markt zu verstehen: Dort wo Notenbanken und ihre Helferbanken versuchen, ihren ärgsten Feind unter Kontrolle zu halten, kann es keinen freien Markt geben. Die Marktdeuter wie Chart-Analysten oder Apostel der Elliot-Wellen Theorie tappen mit ihrer Wissenschaft völlig im Dunkeln. Die Ergebnisse können nur im Nachhinein wie eine Mischung aus Kartenlegen und Horoskopie gedeutet werden. Der Grund: Praktisch völlige Ahnungslosigkeit.

Die heutigen Kommentare sprechen auch wieder von dem schwachen Dollar als Begründung für den plötzlichen Goldpreis-Anstieg. Der ist aber heute lediglich um 0,3 Punkte gegenüber Freitag gefallen. Auch die 10-jährigen Treasury Notes verharrten bei einer Real-Rendite von 3,2 Prozent unverändert auf ihrem Niveau. Der Quotient aus beiden Werten, mit dem ich die Stabilität des Dollar-Systems ausdrücken möchte, steht heute bei 24,0 (Freitag: 24,1). Solche hohen Werte haben wir zuletzt im Juli dieses Jahres gesehen.

 

Wichtige Marktdaten im Überblick

 

Gold-Preis	heute	Vortag	Veränderung
Gold A.M. Fix (LBMA)	$1.004,25 (€686,48)	$998,00 (€685,82)	+ $6,25
Gold P.M. Fix (LBMA)	$1.005,50 (€687,95)	$1.003,50 (€686,48)	+ $2,00
COMEX Schlusskurs	$1.017,10	$1.003,10	+ $14,00
andere Marktdaten
US-Dollar Index (USDX)	76,7	77,0	- 0,3
Renditen 10-jährige Treasuries	3,2 %	3,2 %	unverändert
Quotient aus USDX und Renditen	24,0	24,1	- 0,1

 

Über Ziemanns Gold News

Ziemanns Gold News, bislang unter Walter Eichelburgs hartgeld.com täglich publiziert, werden seit Ende August 2009 unter bullionaer.de veröffentlicht.
Er ist erreichbar unter: ziemann@bullionaer.de

 

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