Bericht für den 14. April 2010

Gold & Gesellschaft: Immobilien-Bombe II

Die Immobilien-Krise im Jahr 2006/2007 nahm seinen Ursprung bei privat genutzten Immobilien. Die Objekte zur gewerblichen Nutzung waren seinerzeit kaum oder gar nicht betroffen. Oder man konnte zumindest nach außen den Eindruck wahren, dass auf diesem Riesenmarkt alles in Ordnung sei.

Das ganze Desaster dort scheint erst jetzt langsam ans Licht zu kommen. Das Düsseldorfer HANDELSBLATT berichtete heute unter dem Titel Morgan Stanley schockt Fondanleger mit Riesenverlust: Die Immobilienkrise in den USA sorgt für einen weiteren traurigen Höhepunkt. Der Immobilienarm von Morgan Stanley musste Investoren eines milliardenschweren Fonds jetzt erklären, dass fast zwei Drittel des Fondsvermögens weg sind. Insgesamt belaufen sich die Verluste auf 5,4 Milliarden Dollar. Einen solch massiven Verlust hat es in der Immobilienwelt noch nie gegeben.

Das heißt natürlich nicht, dass die Objekte selbst zwei Drittel ihres Wertes verloren haben. Denn solche üblicherweise geschlossenen Fonds arbeiten mit Hebelinstrumenten in Form von Darlehen, die sie von Banken zwecks Finanzierung eines Großteils der Investment-Kosten für das Objekt bezogen haben.

Das Geschäftsmodell ist dabei meist relativ einfach: Die Mieteinnahmen insbesondere in den 1A Lagen in Manhattan haben in der Vergangenheit eine höhere Rendite erzielt, als man für geliehenes Geld an Zinsen zahlen musste. Indem man sich Geld leiht, erhöht die erzielte Rendite-Differenz die Gesamtverzinsung der von den Investoren eingezahlten Einlagen.

Dazu ein Beispiel: Ein vollvermietetes Objekt in Manhattan mit einem Kaufpreis von $500 Millionen erwirtschaftet Mieteinnahmen von jährlich $40 Millionen. Die mögliche Rendite beträgt also 8 Prozent. Ein Fond kauft nun dieses Objekt und sammelt $150 Millionen von den Investoren ein. Um das Objekt kaufen zu können, müssen $350 Millionen finanziert werden. Dies war damals relativ günstig, sagen wir einmal für 6 Prozent refinanzierbar. Also zahlt der Fond pro Jahr $21 Millionen an Zinsen, hat also Netto-Mieteinnahmen von $19 Millionen. Diese $19 Millionen bezogen auf das eingezahlte Fondsvermögen ergeben eine jährliche Rendite von 12,7 Prozent.

Der Morgan Stanley Fond erzielte zeitweise eine Rendite von sogar 22,1 Prozent. Also muss das Verhältnis von Eigenkapital zu eingezahltem Kapital der Fondanleger noch viel größer gewesen sein und/oder es wurden schlechtere Mieteinnahmen erzielt, als prognostiziert; beispielsweise durch eine hohe Leerstandsquote oder niedrigere Vermietungs-Preise.

Der Fond kann nun durch zwei Entwicklungen in Liquiditätsnot geraten, die ihn dazu zwingen, Objekte zwangsweise verkaufen zu müssen: Zum ersten wenn die Einnahmen/Ausgaben-Rechnung sich durch höhere Schuldzinsen und niedrigere Mieteinnahmen ins Negative drehen sollte. Eine Zeit lang kann der Fond das aufgrund seiner Barreserven kompensieren. Drohen diese zu versiegen, dann werden zuerst die unattraktivsten Objekte abgestoßen.

Ein weiteres Problem kann die Prolongation der Kredite darstellen. Die Banken verlangen heute höhere Zinsen und wollen eine größere Risikoabdeckung für das Objekt sehen. Bestimmte Teile des Darlehens werden gegebenenfalls überhaupt nicht mehr refinanziert. Da der Fond nur in  Immobilien investiert, muss er sich so zwangsläufig von Objekten trennen.

Der obige Hebel, der aus 8 Prozent Rendite ohne Fremdkapital plötzlich 12,7 Prozent gemacht hatte, kann so schnell in das Gegenteil umschlagen. Wenn das obige Objekt für nur noch $400 Millionen verkaufbar ist, bekommt die Bank die kompletten $350 Millionen zuerst zurückerstattet. Für die Investoren verbleiben dann nur noch $50 Millionen. Der Fond hat also schon bei einem Rückgang von 20 Prozent zwei Drittel seines Fondvermögens verloren.

Es ist zu erwarten, dass in nächster Zeit eine Reihe von anderen geschlossenen Fonds ein ähnliches Schicksal erleiden wird. Die Notverkäufe dieser Fonds schaffen dann ein Überangebot an Gewerbe-Immobilien, was die Preise weiter verfallen lässt. Das wird dann weitere Fonds in Probleme treiben. Die Deflations-Spirale, die im Privat-Sektor durch massiv staatliche Hilfe an die Wohnungs-Eigentümer und Aufkauf der mit Hypotheken verbrieften Papiere (ABS) durch die FED erst einmal gestoppt werden konnte, wütet dann im Sektor der gewerblichen Immobilien. Und der ist auch nicht viel weniger bedeutsam als der Privat-Sektor.

Die Immobilien-Bombe II ist gezündet.

Aktuelle Entwicklung an den Gold-Märkten

Die Situation Griechenlands scheint sich wieder auf das Niveau der letzten Woche zu verschlechtern. Die Renditen der 10-jährigen Staatsanleihen stiegen heute wieder auf 7,1 Prozent. Das ist nicht weit entfernt von dem Höchststand, der Ende letzter Woche erreicht worden ist und die eilige Rettungsaktion der EU-Staaten ausgelöst hatte.

Gold konnte sich nach der gestrigen Drückung wieder befestigen. Bereits im asiatischen Handel ging es um bis zu fünf Dollar aufwärts. Mit dem Londoner Vormittagshandel ging es dann noch um weitere fünf Dollar aufwärts. Der A.M. Fix mit $1.159,00 (EUR 849,52) lag auf diesem Niveau. Ein Preisanstieg um zehn Dollar.

Zum frühen Nachmittag stieg Gold dann über die Marke von $1.160. Kurs nach Eröffnung der COMEX wurde mit $1.161 der Höchststand erreicht. Der nahende P.M. Fix hat Gold dann wieder auf bis zu $1.153 heruntergezogen: $1.153,75 (EUR 847,16) lautete die Notierung in London.

Anschließend erholte sich Gold wieder etwas, bevor der zweite Drückungsversuch einsetzte. Dieser misslang, so dass sich Gold dann wieder schnell an die Marke von $1.160 heranarbeiten konnte. Aber irgendeine Kraft wollte diese Marke heute partout nicht aufgeben. Mit $1.158,50 beendete Gold den heutigen Tag an der COMEX mit einem Zuwachs von sechs Dollar.

Der US-Dollar (USDX) gab heute um 0,4 Punkte auf 80,1 nach. Die Renditen der 10-jährigen Treasury Notes stiegen heute doch wieder auf 3,9 Prozent.

Bei den weißen Edelmetallen stach heute Palladium seine Konkurrenten Silber und Platin eindeutig aus: Das Industrie-Metall gewann heute $20 auf $547 und nominell sogar mehr als Platin, das mit über $1.700 mehr als dreimal so teuer ist.

Der Dow Jones Aktien-Index konnte heute wieder kräftig auf über 11.100 Punkte zulegen.

Wichtige Marktdaten im Überblick

Über Ziemanns Gold News

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